Vastgoed kopen in Spanje? Denk aan de Nederlandse fiscale gevolgen

Informatie voorbereid door HVS Tax voor Medland Spanje

Bent u op zoek naar uw droomhuis in de Spaanse zon? Of heeft u reeds vastgoed gekocht in Spanje? Wij adviseren u om u goed te laten informeren over de belastinggevolgen in zowel Nederland als Spanje.

Als inwoner van Nederland moet u in Spanje belasting betalen over het bezit en de eventuele huurinkomsten uit uw Spaanse woning. Daarnaast wordt u door de Nederlandse Belastingdienst in de inkomstenbelastingheffing betrokken voor uw wereldwijde inkomen en vermogen. Dit betekent dat u in principe ook in Nederland belasting moet betalen over uw woning in Spanje. Gelukkig wordt de Nederlandse belastingheffing over uw Spaanse woning (deels) beperkt door het belastingverdrag gesloten tussen Nederland en Spanje. In dat verdrag is overeengekomen dat Spanje belasting heft over in dat land gelegen vastgoed. Dat betekent in de meeste gevallen helaas niet dat u in Nederland helemaal geen belasting verschuldigd bent over uw Spaanse woning. Hoe dat zit leggen wij hierna uit…

Als u in privé eigenaar wordt van uw Spaanse woning, valt het pand in box 3 van de inkomstenbelasting. Dit betekent dat u over de waarde van uw Spaanse woning in Nederland belasting moet betalen. Heeft u (een deel van) uw Spaanse woning gefinancierd, dan wordt daar bij de berekening van de inkomstenbelasting rekening mee gehouden.

Aan de hand van de waarde van uw Spaanse woning berekent de Nederlandse Belastingdienst eerst uw verschuldigde inkomstenbelasting alsof uw Spaanse woning in Nederland is gelegen. Vervolgens wordt voorkoming van dubbele belasting verleend. Deze voorkoming van dubbele belasting is echter in veel gevallen niet gelijk aan de inkomstenbelastingheffing over de Spaanse woning. Het verschil kan jaarlijks oplopen tot enkele honderden euro’s. Dit komt door de berekeningsmethode die de Belastingdienst hanteert bij het berekenen van de voorkoming van dubbele belasting.

De voorkoming van dubbele belasting resulteert dus niet altijd in een volledige vrijstelling van Nederlandse inkomstenbelasting. Of en in welke mate dat bij u het geval is, hangt af van de omvang en samenstelling van uw vermogen en of u uw Spaanse woning hebt gefinancierd met een lening.

Let op, de Nederlandse regering heeft aangekondigd de heffing in box 3 ingrijpend te wijzigen en over te gaan tot een vermogenswinst- en/of vermogensaanwasbelasting. De gevolgen voor de belastingheffing over woningen in Spanje zijn nog niet geheel duidelijk. Het uitgangspunt zal echter zijn dat Nederland op basis van het belastingverdrag met Spanje voor een groot deel van eventuele inkomsten voorkoming van dubbele belasting verleent.

Indien u een eigen vennootschap heeft in Nederland (BV) en uw Spaanse woning via die BV koopt, maken eventuele huurinkomsten en de toekomstige verkoopwinst deel uit van de belastbare winst van de BV. Over de jaarlijkse huuropbrengsten is, na kostenaftrek, in Nederland vennootschapsbelasting verschuldigd. Op basis van het belastingverdrag met Spanje komt het heffingsrecht over de opbrengsten van uw Spaanse woning toe aan Spanje. De Nederlandse Belastingdienst verleent voorkoming van dubbele belasting voor zover vennootschapsbelasting verschuldigd is over de winst behaald met de Spaanse woning.

Indien u zelf (eventueel samen met uw gezin) ook gebruik maakt van de Spaanse woning, dan is van belang dat u huur betaalt aan de BV voor het gebruik van de Spaanse woning. In de meeste gevallen is het vanuit fiscaal oogpunt niet verstandig om uw Spaanse woning te kopen via uw BV.

Indien u als inwoner van Nederland komt te overlijden, heft Nederland erfbelasting over uw gehele vermogen, inclusief uw Spaanse woning. Hoewel Nederland en Spanje geen verdrag hebben gesloten ter voorkoming van dubbele erfbelasting, kunnen uw erfgenamen de erfbelasting die zij in Spanje betalen over uw Spaanse woning in principe aftrekken van de erfbelasting die in Nederland wordt berekend over de waarde van uw Spaanse woning. Indien de Nederlandse erfbelasting echter lager is dan de Spaanse erfbelasting, dan mag alleen dat lagere bedrag in aftrek worden gebracht.

De Nederlandse fiscale gevolgen van de aankoop van een woning in Spanje zijn over het algemeen goed te overzien. Het is echter wel raadzaam om u goed te laten informeren over de gevolgen voor uw situatie. Een fiscalist kan u hierbij helpen.

HVS TAX B.V.
Advocaten en belastingadviseurs

Wilt u meer informatie over de eventuele fiscale gevolgen in Nederland als u een woning in Spanje koopt, neem dan contact op met HVS Tax (info@hvstax.nl) of bezoek de website www.hvstax.nl

Waarom zoekt u een tweede eigendom?